Informe CCWBE

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Después de la reunión anual de la junta con las elecciones del mes anterior, la reunión de marzo (y el trabajo anterior/posterior) se centró principalmente en la presentación de informes y la evaluación de los esfuerzos de los tres primeros trimestres. En esta reunión, mencionamos las demoras del prestamista, Community Investment Corporation, en la aprobación de los convenios de vivienda asequible. Estas demoras, si continúan, requerirán una nueva estrategia para asegurar una relación de apoyo o nueva con la institución financiera de desarrollo comunitario. Las demoras continuas en la financiación del Dovie Thurman Affordable Housing Trust y la falta de apoyo para la implementación de la Fase III, además del intento fallido de asegurar el apoyo de la subvención "TACIT" de la ciudad en enero, dieron como resultado demoras en el anuncio de trabajo, la consultoría de contratación de RR.HH. y demoras en la contratación planificada del director gerente del Trust. El personal y nuestro proveedor de asistencia técnica, la Clínica Transaccional de Iniciativas de Vivienda del Departamento de Derecho de la Universidad de Chicago, informaron a los líderes sobre las áreas de cambios en los estatutos previstos en los próximos meses. La reunión de la junta de abril dará inicio a la próxima ronda de planificación estratégica. De manera similar, el progreso previsto durante este período en el desarrollo y el inicio de planes de difusión y comercialización regionales debió retrasarse en favor de prioridades más urgentes con el prestamista y el inicio de las primeras tres propiedades.

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El costo de oportunidad de la demora en la concesión de subvenciones organizativas por parte de la ciudad, es decir, el cambio de los compromisos de tiempo del personal ejecutivo de los agentes fiscales y de la asistencia administrativa en la planificación, ha hecho mella en la desaceleración del desempeño hacia este objetivo y otros. El trabajo más crítico en el desarrollo de los beneficios para los miembros se encuentra en el área de la política de impuestos a la propiedad. Es necesario reiniciar las reuniones con el personal del asesor, donde todavía está pendiente una orientación personal del comisionado George Cardenas en la Junta de Revisión del Condado de Cook, y es necesario comenzar los preparativos para una sesión de capacitación de verano sobre "apelaciones de costos sociales" planificada para los propietarios de viviendas asequibles, la audiencia principal para los futuros miembros del Dovie Trust. Afortunadamente, hay indicadores en marzo de que los esfuerzos administrativos con el asesor legal para asegurar el estatus de exención de impuestos a la propiedad en al menos dos de las primeras tres propiedades programadas para el Trust, pueden estar a la vista, y después de pagar los costos legales extraordinarios, esto dará sus frutos en operaciones más sostenibles de estas propiedades como viviendas asequibles. Tenemos la intención, con sujeción al apoyo del personal complementario, de aumentar lentamente nuestro alcance a la comunidad de fundaciones/corporativas con esfuerzos de educación sobre los fideicomisos de tierras comunitarias. Esto incluirá aportes de planificación/presentación con los proveedores de TA de la Fase I, y comenzar a hacer lo mismo con la comunidad de prestamistas/inversores, incluso mientras desarrollamos esos planes de marketing ligeramente retrasados para Uptown y North Lakefront, y los grupos de interés en viviendas asequibles del Suroeste. En el último trimestre, esperamos desarrollar un plan para influir en los Planes de Asignación Calificada que se están actualizando con la Ciudad y el Estado, con respecto a las preferencias en la financiación del desarrollo, los subsidios y el apoyo de los servicios para residentes para "viviendas asequibles permanentes", representadas en fideicomisos de tierras comunitarias. En Chicago, eso significa principalmente el Fideicomiso de Tierras Here to Stay para compradores de vivienda por primera vez con ingresos entre 60 y 100 % AMI, y el Fideicomiso de Vivienda Asequible Dovie Thurman para inquilinos y residentes de viviendas de capital compartido cuyos ingresos son de 0 a 60 % de AMI.

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• Durante este período, recibimos el primer respaldo organizacional para los principios del Dovie Thurman Affordable Housing Trust. Ver adjunto. Se recibió el respaldo de Good News Partners. Esta organización también tiene programado recibir asistencia técnica del personal de Voice en la primavera para las Apelaciones de Costos Sociales y, específicamente, cómo la recopilación de evidencia puede respaldar los esfuerzos de alivio fiscal de 2024 para el Hotel Jonquil. Su interés en convertirse en miembro del Trust está en suspenso hasta que las primeras tres propiedades puedan ser probadas a través del proceso con Community Investment Corporation, o una CDFI alternativa, en caso de que necesitemos hacerlo. • A pesar de los desafíos de los costos de oportunidad de la financiación retrasada, Voice avanzó con el trabajo con los materiales de presentación generados por la Universidad de Chicago y Rise Strategies, para los meses anteriores, y con los comienzos de la producción de videos como una herramienta de educación, divulgación y marketing, que se dará a conocer y la celebración de la historia "Sweet Home Uptown" está programada para abril. Tener un video (con uno o dos años de vida útil) para abrir las presentaciones y el diálogo sobre el Trust, y relevante para múltiples audiencias, es un importante paso adelante.

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El tiempo del personal se ha destinado a compensar las prioridades para hacer avanzar el proyecto. Se están haciendo esfuerzos para recaudar dinero para el Trust a través de eventos. Durante el período se desarrollaron planes y solicitudes para reclutar a un miembro calificado del equipo Americorps VISTA. Si no está en condiciones de ser un Director Gerente del Trust reclutado a nivel nacional, puede complementar al equipo de la agencia fiscal para hacer avanzar los objetivos del proyecto, especialmente en las actividades de investigación, creación de redes y divulgación con el personal clave y el liderazgo. Con esa ayuda adicional en el cuarto trimestre, se hace más posible aprovechar la asistencia técnica para el desarrollo de planes con funcionarios gubernamentales, proveedores de subsidios y fundaciones. Se están buscando fuentes de apoyo para pagar a un consultor de defensa para buscar financiación estatal, tal vez un esfuerzo de 6 a 12 meses. Aunque estamos excluidos de un Comité Asesor Estatal sobre fideicomisos de tierras comunitarias, intentaremos proporcionar orientación política y administrativa para avanzar con los proyectos de fideicomisos de tierras comunitarias.

El progreso de los objetivos del proyecto se vio obstaculizado significativamente durante el primer trimestre de 2024, que culminó en marzo, cuando el personal y la dirección tuvieron que considerar y buscar posibilidades de financiación alternativas y opciones de personal alternativas para avanzar con el proyecto, y mientras tanto, la contratación externa y la asistencia para recursos humanos, asistencia técnica legal y de marketing se suspendieron en gran medida. Debido a que parte de este trabajo se presupuestó para los reembolsos de CWEB, se prevén complicaciones para ajustar los comprobantes del último trimestre y rescatar los fondos comprometidos para completar la fase de "predesarrollo". No se ha anunciado la transición a una "fase de implementación" y parece haber una falta de transparencia en los próximos pasos de apoyo a los proyectos de la Fase II, que no están orientados a la adquisición y el desarrollo. Voice abogará por que la fase de implementación se incorpore al Apoyo al Ecosistema, el plan original para el proyecto.

Los fideicomisos de tierras comunitarias de todo el país no solo promueven oportunidades de vivienda y servicios de administración, y operan sus organizaciones sobre la base de ciertos niveles de responsabilidad comunitaria y principios democráticos/cooperativos, sino que, en la mayoría de los casos, están estructurados como vehículos para la adquisición y el desarrollo, para hacer crecer la organización, generalmente con apoyo preferencial que obtiene recursos escasos de los financiadores públicos y/o proveedores de créditos fiscales. En Chicago no faltan organizaciones que intentan realizar adquisiciones y desarrollos, o prestar/invertir/consultar/financiar/administrar/construir viviendas asequibles. Por eso existe una inclinación natural a equiparar la adquisición y el predesarrollo con el crecimiento de un fideicomiso de tierras. Sin embargo, habrá desafíos iguales y mayores para preservar la vivienda asequible, administrarla mejor y brindar servicios a los residentes para viviendas asequibles en la próxima década. Chicago carece de una infraestructura para respaldar los desarrollos existentes, excepto como respuesta de emergencia, que son esenciales para mantener la diversidad racial, de ingresos y de necesidades a lo largo del tiempo. El fideicomiso de vivienda asequible Dovie Thurman aborda este nicho vital y esta estratagema que se puede perseguir sin la adquisición, el desarrollo y la construcción como requisito previo. Si se la apoya como una nueva organización, podría ser parte de un ecosistema esencial, al que los propietarios podrían unirse antes o después del desarrollo para mantener mejor sus propiedades como asequibles a lo largo del tiempo.